FAQ – Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Thema Hausverwaltung
Gern stehen wir Ihnen aber auch persönlich für weitere Auskünfte und natürlich auch für Fragen, die hier nicht gestellt bzw. beantwortet werden, zur Verfügung. Zögern Sie bitte nicht, uns zu kontakten.
20. Februar 2021 | Tonne & Beckmann, Haufe, Verband der Immobilienverwalter Nordrhein-Westfalen
Thema Mietverwaltung
Was leistet eine Mietverwaltung?
Das Leistungsspektrum eines Verwalters ist gesetzlich nicht festgelegt und der Leistungsumfang hängt demnach von der Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Verwalter ab. Klassischerweise übernimmt der Verwalter alle Aufgaben des Eigentümers, wobei der Eigentümer dabei natürlich nach wie vor die Entscheidungsgewalt hat und haben sollte. Sie können mit Ihrem Verwalter aber auch vereinbaren, dass bestimmte Leistungen nicht erbracht und dementsprechend nicht vergütet werden (z. B. Buchhaltung, Vermietung).
Was kostet eine Mietverwaltung?
In der Regel wird die Verwaltervergütung nach einem Pauschalbetrag pro Wohneinheit und bei Gewerbe nach individuellem Angebot oder als Prozentsatz der Sollmiete bemessen. Die Verwaltergebühr ist u. a. abhängig von der Anzahl der zu verwaltenden Einheiten, Lage, Mieterstruktur, Alter der Immobilien, Sanierungsstand, technischer Ausstattung sowie dem zu erbringenden Leistungsumfang. Die Verwaltergebühr für das komplette Leistungspaket der Verwaltung (außer Vermietung) bewegt sich je Wohneinheit in einer Spanne zwischen 20,00 Euro und 30,00 Euro je Wohneinheit/Monat zzgl. Umsatzsteuer. Die Vermietung wird dabei üblicherweise nach Zeitaufwand oder als erfolgsabhängige Pauschale vereinbart.
Wie lange binde ich mich an eine Verwaltung?
Jeder in der Branche weiß: Die Einbindung in die Prozessstrukturen der Verwaltung sowie die Bereitstellung neuer digitaler Kommunikationstools ist für den Verwalter mit Kosten verbunden. Deshalb gestaltet Tonne & Beckmann die Verträge weitestgehend in individueller Abstimmung mit seinen Kunden.
Worauf sollte ich bei der Verwalterauswahl achten?
Vor allem natürlich auf Ihr Bauchgefühl nach einem persönlichen Gespräch mit Ihrem eventuellen künftigen Verwalter. Daneben sollten Sie sich aber auch einen Eindruck von der fachlichen Qualität und seiner Qualifikation verschaffen, von den üblichen Faktoren wie Kosten und Vertragslaufzeit und davon, ob eine Vermögensschadenshaftpflicht-Versicherung besteht.
Sie haben sich für einen Verwalter entschieden, was ist zu tun?
Klären Sie ggf. die Kündigungsmöglichkeit bei Ihrem bisherigen Verwalter ab. Ihr neuer Verwalter wird über einen Verwaltervertrag verfügen, der alle Rechten und Pflichten regelt und darstellt, und ebenso über eine Verwaltervollmacht, die ihm für seine Tätigkeit auszustellen ist. Im Regelfall übernimmt der bisherige Verwalter vom alten Verwalter alle Unterlagen und führt so die Übernahme durch und informiert alle Mieter und Dienstleister über den Verwalterwechsel, sodass Sie hiermit keinen Aufwand haben sollten. Klären Sie, wer ggf. noch offene Heiz- und Betriebskostenabrechnungen erstellt. Hierfür ist in der Regel der neue Verwalter zuständig (je nach Fälligkeit der Abrechnung), wofür ihm aber ggf.
eine Zusatzvergütung zusteht.
Thema WEG-Verwaltung
Was leistet eine Verwaltung?
Die Aufgaben eines Wohnungseigentumsverwalters sind gesetzlich in den §§ 27 und 28 Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Zu den Hauptaufgaben zählen das Erstellen einer Jahresabrechnung, das Abhalten der Versammlung sowie die Umsetzung der dort gefassten Beschlüsse. Die weiteren vielfältigen Aufgaben, die ein Verwalter zu leisten hat, werden spezifisch bzw. detailliert nicht aufgeführt. Weitere Aufgaben und Befugnisse können sich darüber hinaus aus der Teilungserklärung ergeben. Alle Verwalter sind verpflichtet, das Mindestmaß an Aufgaben und Leistungen zu erbringen, die der Gesetzgeber vorsieht. Hier kommt es also ganz klar auf die Qualität an, mit der Ihr Verwalter diese Leistung erbringt. Weiterhin kann ein und dieselbe Leistung mit besonderem Einsatz bzw. einer hohen Qualität erbracht werden oder halt nicht.
Was ist eine Sondereigentumsverwaltung?
Ein Wohnungseigentumsverwalter ist, anders als vielfach angenommen, lediglich für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der Gemeinschaft zuständig. Befugnisse hinsichtlich des Sondereigentums, d. h. Ihrer Wohnung, hat der Verwalter hingegen nicht. Viele Verwalter bieten jedoch gegen zusätzliche Vergütung eine Sondereigentumsverwaltung für vermietete Wohnungen an. Hier kümmert sich dann der Verwalter auch um den Mieter der Wohnung und übernimmt die typischerweise vom Wohnungseigentümer zu leistenden Aufgaben.
Was kostet eine Verwaltung?
Die Verwaltergebühr ist u. a. abhängig von Größe der Gemeinschaft, Lage, Eigentümerstruktur, Alter der Immobilien, Sanierungsstand, technische Ausstattung und ggf. gesondert zu erbringender Leistung aus der Teilungserklärung. Als Verwaltergebühr berechnen wir je Wohneinheit ab 25,00 Euro netto / 29,75 Euro brutto je Wohneinheit/Monat. Üblich ist es, einige wenige nicht regelmäßig oder nur im Einzelfall entstehende Leistungen separat zu vergüten (bspw. Sanierung/Instandhaltung ab einer bestimmten Größenordnung, zusätzliche Versammlungen, Bearbeitung von Rechtsverfahren). Bitte beachten Sie: Je mehr Einheiten die Immobilien hat und je jünger sie ist, desto niedriger ist die Verwaltergebühr je Einheit.
Wie lange binde ich mich an eine Verwaltung?
Seit dem 1.12.2020 liegt fest: Der Verwalter künftig jederzeit von seinem geschlossenen Vertrag entbunden werden, statt wie bislang nur aus wichtigem Grund. Ansonsten ist dies individuell zu vereinbaren. Eine Verwaltung rechnet sich für ein Unternehmen nur langfristig, sodass Vertragslaufzeiten zwischen 3 und 5 Jahren üblich sind. Die vertragliche Vereinbarung ist unabhängig von der Bestellung nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu sehen. Es handelt sich hier um zwei unterschiedliche Rechtsbereiche. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann ein Verwalter max. auf 5 Jahre bestellt werden (sofern nicht erstmalige Bestellung nach Gründung der Gemeinschaft; dann nur 3 Jahre).
Worauf sollte ich bei der Verwalterauswahl achten?
Vor allem natürlich auf Ihr Bauchgefühl nach einem persönlichen Gespräch mit Ihrem evtl. künftigen Verwalter. Daneben sollten Sie sich aber einen Eindruck von der fachlichen Qualität und seiner Qualifikation verschaffen, von den üblichen Faktoren wie Kosten und Vertragslaufzeit und davon, ob eine Vermögensschadenshaftpflicht-Versicherung besteht. Weitere und ausführliche Punkte, die zur Vergleichbarkeit und Prüfung herangezogen werden können, finden Sie hier (Downloadlink einfügen). Ein ganz wichtiger Punkt: Gibt es bestimmte Vereinbarungen oder Anforderungen in der Teilungserklärung (z. B. Untergemeinschaften)? Klären Sie dies bereits in der Angebotsphase, da der Verwalter zwar an die Teilungserklärung und die Umsetzung der Regelungen gebunden ist, aber unter Umständen ein zusätzlicher Vergütungsanspruch entstehen könnte, sofern dem Verwalter hier ein Mehraufwand entsteht. Am besten bieten Sie den potenziellen Verwaltern bereits in der Angebotsphase die Einsichtnahme in die Teilungserklärung ein, um später keine bösen Überraschungen zu erleben.
Sie haben sich für einen Verwalter entschieden, was ist zu tun?
Klären Sie die Kündigungsmöglichkeit bei Ihrem bisherigen Verwalter. Ihr neuer Verwalter wird über einen Verwaltervertrag verfügen, der alle Rechten und Pflichten regelt, und ebenso über eine Verwaltervollmacht, die ihm für seine Tätigkeit auszustellen ist. Ganz wichtig: Der Verwaltervertrag und die Bestellung als WEG-Verwalter sind unterschiedliche Rechtsbereiche und daher für sich zu betrachten. Vor der Kündigung und dem Abschluss der Verwalterverträge müssen rechtswirksame Beschlüsse der Gemeinschaft über die Ab- und Bestellung der Verwalter vorliegen. Ihr künftiger Verwalter berät Sie sicherlich gerne hierzu.
Im Regelfall übernimmt der bisherige Verwalter vom alten Verwalter alle Unterlagen und führt so die Übernahme durch und informiert alle Eigentümer und Dienstleister über den Verwalterwechsel, sodass Sie hiermit keinen Aufwand haben sollten. Klären Sie, wer ggf. noch offene Hausgeldabrechnungen erstellt. Hierfür ist in der Regel der neue Verwalter zuständig (je nach Fälligkeit der Abrechnung), wofür ihm aber ggf. eine Zusatzvergütung zusteht.
